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承租已被司法查封房产 租赁权设置在后须让位
发布人:办公室 发布时间:2018-01-05

案情简介:

    2015年5月14日,根据某案件当事人的诉讼保全申请,法院依法查封了被告张某名下一处房产。后因被告张某未能按约自动履行,案件进入强制执行阶段。经查控被执行人张某可供执行的财产,法院依法对上述查封房产进行强制腾退、拍卖。期间,黄某以其系该房屋承租人为由,提出执行异议,称2015年11月5日其与被执行人张某签订了为期6年的房屋租赁合同,现租赁尚未届期,要求法院确认其对该房屋享有租赁权。


法院裁判:

   异议人黄某提出要求保护的租赁权设立在法院查封房产后,属于异议人与被执行人对查封房屋设定权利负担的行为,黄某在本执行程序中主张租赁权,没有合法依据。据此,法院依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定,裁定驳回异议人黄某要求享有房屋租赁权的执行异议。


法官评析:

    拍卖是法院强制执行中处置被执行财产的重要方式。近年来,在强制执行中涉及租赁权的案件日益增多,而强制执行中的租赁权保护与否须看情形。根据“买卖不破租赁”原则,已经设立租赁权的房产在后续市场流转中,买受人须继续保障承租人对该房产的承租权直至租期届满。在法院强制执行中,被拍卖房产上存有的租赁权实际涉及申请执行人(债权人)、被执行人(房产所有权人)和承租人的多方利益。对租赁权的保护与强制拍卖的推进是多方利益间的博弈:承租人希望自己对房产的使用权不受影响,债权人希望房产尽快流转找到买受人,买受人则希望尽快取得对房产的实际占有和控制。为解决这个难题,法律对此时的租赁权保护给予了一定限制。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定,“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。因此,在司法实践中,租赁权的保护与否在于租赁权设立的时间先后。若租赁权设立在先,担保物权或其他优先权设置在后,则租赁权不因担保物权或其他优先权的实现而消灭;反之除担保物权或其他优先权人同意外,租赁权须让位于担保物权或其他优先权的实现。

    本案中,房产拍卖系债权人实现优先权的方式,黄某设立租赁权的时间明确在司法查封之后,故黄某的租赁权因优先权的实现而不再受法律保护。故而,无论是债权人还是承租人,在设立担保物权等优先权或租赁权时,均须对标的物的情况进行全面充分的了解,以有效防范此类法律风险。






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